הצעת חוק לשיקום מהיר של מבנים שניזוקו במלחמת עם כלביא (תיקוני חקיקה), התשפ"ה-2025

מלחמת "עם כלביא" הותירה אחריה נזקים נרחבים למבנים ולתשתיות ברחבי הארץ כתוצאה ממטחי הטילים ששוגרו במהלכה. מאות מבני מגורים נהרסו או ניזוקו קשות עד כדי כך שאינם ראויים למגורים. המצב הנוכחי דורש מענה חקיקתי מהיר ויעיל שיאפשר שיקום מזורז של המבנים שנפגעו, תוך מתן תמריצים כלכליים ותכנוניים שיעודדו ויזרזו את השיקום. החקיקה הקיימת בתחום התכנון והבנייה אינה נותנת מענה הולם למצב החירום שנוצר. הליכי התכנון הקיימים ארוכים ומורכבים, ההיטלים והאגרות מהווים נטל כלכלי משמעותי, ואין די תמריצים לעודד בעלי נכסים לשקם את מבניהם. הדבר עלול להוביל לעיכוב משמעותי בשיקום האזורים שנפגעו ולפגיעה בזכויות התושבים לדיור הולם. לאור האמור, מוצע לקבוע הסדרים תכנוניים, כלכליים וקנייניים שיקלו ויזרזו את תהליך הבנייה מחדש של אותם המבנים, כך שתתאפשר חזרתם המהירה ככל הניתן של מי שביתו נהרס במתקפות הטילים. בהיבט התכנוני – מוצע להעניק סמכות לוועדות המקומיות לאשר תוכנית לשיקום מבנה שנהרס שהיא תוכנית מתאר מקומיות או תוכנית מפורטת שחלה על מגרש שבו נמצא בניין שנהרס במתקפת הטילים ומטרתה בניית הבניין מחדש. בתוכניות אלה יהיו רשאיות הוועדות המקומיות להעניק זכויות בנייה נוספות לבתים שנהרסו, בשיעורים המוצעים בהצעת החוק. כן, מוצע להעניק סמכות לוועדה המקומית לאשר תוכנית כאמור תוך הוספת שטחי הבנייה במגרש אחר שלא נמצא בו המבנה שנהרס, אך להתנות את מתן הזכויות במגרש האחר בהקמת הבניין שנהרס. שיעור הגדלת זכויות הבנייה המוצע נקבע בין היתר בשים לב להיבט הכדאיות הכלכלית של המיזם מחד גיסא ולעובדה כי במקרים הנדונים חלק מעלויות המיזם ממומנות באמצעות הפיצויים להם זכאים בעלי המבנים שנהרסו מהמדינה מאידך גיסא. בנוסף, רשאית הוועדה המקומית במסגרת תוכניות אלה להוסיף שטחי שירות ושימושים לצורכי ציבור וכן לקבוע הוראות לעניין חנייה, אף בסטייה מהוראות לפי חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה–1965 (להלן – חוק התכנון והבנייה). עוד מוצע לקבוע תנאים שיבטיחו כי התוכנית נותנת מענה ראוי של תשתיות וצורכי ציבור לצרכים הנובעים ממנה. לשם כך, מוצע לקבוע הוראות לעניין היחס של תוכנית זו לתוכניות אחרות – תוכנית כוללנית ותוכנית כוללת להתחדשות עירונית. כן, מוצע לקבוע כי תוכנית שיקום כאמור תכלול את כל ההוראות המאפשרות מתן היתר מכוחה בלא צורך באישור תוכנית נוספת טרם מתן ההיתר. בנוסף, מוצע להעניק לוועדות המקומיות סמכות לאשר תוכניות מפורטות לפינוי ובינוי במתחמי פינוי ובינוי, אם ברוב המגרשים באותו מתחם נמצאים מבנים שנהרסו ואם מדובר בתוכנית בהיקף מוגבל הכוללת עד 200 יחידות דיור חדשות, וכן לאפשר הגשת תוכנית שיקום במסלול של תוכנית מצומצמת לפי סעיף 86א לחוק התכנון והבנייה. על מנת להבטיח שתכניות שיקום כאמור יקודמו במהירות, מוצע לקבוע את המועד שעד אליו יהיה ניתן להגיש תוכנית שיקום. לכן מוצע כי המועד האמור יהיה עד שנתיים מהמועד בו ארע האירוע שבעקבותיו נהרס המבנה. עוד מוצע להוסיף את סעיף 128א לחוק התכנון והבנייה, המאפשר אישור מהיר של חלוקה חדשה (איחוד וחלוקה) בהסכמת כל הבעלים, בתנאי שהיא תואמת את תוכנית השיקום ואינה סוטה ממנה. רשות הרישוי תפרסם הודעה על הבקשה ותקבע מועד להגשת טענות, ולאחר מכן תוכל לאשר את החלוקה. בנוסף, מוצע לקבוע כי ניתן יהיה להגיש תוכניות לשיקום מבנים שנהרסו במסלול מהיר של "תוכנית לרישוי מהיר" הקבוע היום בסעיף 145א1 לחוק התכנון והבנייה ביחס לתוכניות לעמידות מבנים מפני רעידות אדמה. תוכניות לשיקום מבנים שנהרסו דומות במאפייניהן ובהיקפן לתוכניות לעמידות מבנים מפני רעידות אדמה ויש מקום לאפשר הליך רישוי מהיר המשולב עם ההליך התכנוני. עוד מוצע לקבוע פטור מאגרה למבקש היתר לפי תוכנית שיקום ולקבוע שיעור היטל השבחה נמוך יותר בשיעור של רבע מההשבחה על מבקש היתר כאמור. בהיבט הקנייני – מוצע לקבוע הוראות שיקלו על התארגנות בעלי הזכויות בבניינים שנהרסו לשקמם ולהקימם מחדש. לשם כך, מוצע לתקן את חוק המקרקעין, התשכ"ט–1969, כך שהרוב הנדרש לקבלת החלטה על שיקום בניין שנהרס ירד מ-75% ל-66% מבעלי הדירות בבית המשותף. בנוסף, מוצע להחיל את ההוראות החלות היום על התארגנות בעלי דירות וקידום עסקאות על ידי יזמים בתחום ההתחדשות העירונית גם על שיקום בניין שנהרס – כך לעניין החובות החלות על היזם לכנס אסיפה של בעלי הדירות בבית המשותף, למסור מסמך עיקרי הצעה, לעדכן את בעלי הדירות בחתימת עסקה ראשונה, לנהוג בשקיפות ועוד, וכך גם לעניין החלת הוראות חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז–2017, גם ביחס לעסקה לפי תוכנית השיקום. בהיבט המיסוי – מוצע להשוות את מעמדם של עסקאות לשיקום בניין שנהרס לזה של עסקאות אחרות בתחום ההתחדשות העירונית כך שגם על עסקאות אלה יחולו ההקלות בתחום מיסוי מקרקעין.

דברי ההסבר מתוך נוסח הצעת החוק הרשמי