הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון - שווי רכישה), התשפ"ה-2024

מזה כשניים וחצי עשורים קיים הבדל בשיעור מס הרכישה המוטל על רכישת "זכות במקרקעין" ועל רכישת "דירת מגורים". פסקה (1) להגדרה "דירת מגורים" בסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג–1963, קובעת כי לצורך מס רכישה, הרי בנוסף למבנה שביום הרכישה הינו בגדר דירת מגורים בנוייה, רואים גם במכירת "זכות במקרקעין" כאשר המוכר מתחייב להשלים בנייה של דירת מגורים עליה, כמכירת "דירת מגורים" לעניין מס רכישה. ואולם, כאשר נמכרת או מוקצת זכות במקרקעין, במהלך בניית דירת מגורים, המבוצעת על ידי מי שאינו הבעלים הרשום של הקרקע, אלא מי שניתנה לו הזכות לבנות את הדירות, מחויב רוכש הדירה בתשלום מס רכישה בגין "זכות במקרקעין" על הקצאת הקרקע ובנוסף על השווי של הבנוי על הקרקע, ולא במס רכישה מוטב בגין "דירת מגורים". שוק הנדל"ן במדינת ישראל מלמד כי ישנם מקרים בהם כתנאי למכירת או הקצאת קרקע המיועדת לבניית "דירת מגורים", מחוייב הרוכש לחתום על הסכם "שירותי בנייה" על הקרקע עם גורם שאינו הגורם המוכר או המקצה את הקרקע. לאור העובדה כי הלכה למעשה, הרוכש מתקשר בהסכם שמהותו רכישת "דירת מגורים" מוגמרת, יש מקום לקבוע בחוק כי הרוכש במקרה דנן רכש "דירת מגורים" לעניין מס רכישה. הקביעה האמורה תאפשר לרוכשי דירה יחידה להינות משיעורי המס המוטבים ל"דירת מגורים יחידה" ולרוכשי דירה שנייה לשלם מס אמת. בהתאם, מוצע גם לקבוע כי "שווי הרכישה" של הדירה יהיה שווי הקרקע והשווי ששילם הרוכש בהסכם "שירותי הבנייה" בהם הוא מחוייב בידי הקבלן המבצע.

דברי ההסבר מתוך נוסח הצעת החוק הרשמי